부동산 경매, 효율적인 명도를 위한 내용증명 작성법

부동산 경매, 효율적인 명도를 위한 내용증명 작성법

 

명도란?

 

점유인을 퇴거시키고 거기에 있는 동산을 철거한 후에 인도하는 것으로 명도는 인도의 한 형태입니다.

 

 

명도 합의는 언제 해야 할까?

 

부동산 경매를 통해 물건을 낙찰받고 법원에서 매각 허가 전에 하는 것이 좋으며, 혹 문제가 발생할 경우 비용이 들지 않는 매각불허가 신청을 위해서입니다. - <부동산 경매 처음 공부>

 

낙찰 물건에 대한 잔금 납부 전 점유자를 대면하는 것이 좋으며, 입찰 당일 방문은 제외합니다. - <부동산 경매의 기술>

 

 

내용증명 작성 방법

 

(1) 자신에게 맞는 상황의 제목을 적습니다.

예를 들면 '최고서', '임대차계약해지통보', 계약해지통보' 등 여러 형태의 제목을 씁니다.

 

(2) 발신인의 성명과 주소를 기재하고, 수신인의 성명과 주소를 기재합니다,

 

(3) 자신의 상황과 추후 진행할 절차를 고려하여 그에 맞는 내용을 기재한다. 소를 제기하기 전에 보내는 내용증명이라면 중요한 증거자료가 될 수 있으므로 신중하게 작성합니다. 

 

(4) 문서가 완성이 되었으면 발송인의 성명과 도장을 날인한다. 여러 장 일 경우 문서 간 간인을 합니다.

 

 

내용증명(예시)

 

- 발신인 / 주소 / 연락처

- 수신인 / 주소 /  해당 부동산의 표시

 

발신인은 해당 부동산에 관하여 OO법원 2021 타경 OOOO 사건을 통해 2021.O.OO. 낙찰을 받고 법률사무소를 통해 소유권 이전을 준비 중인 최고가매수인이며, 수신인은 해당 부동산을 점유하고 있는 대항력 없는 임차인입니다.

 

발신인 본인은 명도에 따를 절차를 아래와 같이 밟아가고자 하며, 본 내용증명을 서면으로 보내드리오니 현명한 판단을 하시기 바랍니다. 

 

1. 인도명령 및 강제집행비용 청구

본인은 귀하와 원만하게 명도가 합의되길 바랍니다. 따라서 본 내용증명을 수신 후, 7일 이내 연락을 주시기 바라며, 만일 연락이 없을 경우 협의할 의시가 없는 것으로 간주하고 소유권 이전 즉시 귀하를 상대로 부동산인도명령에 따른 강제집행을 신청할 것입니다. 또한 강제집행에 따른 비용 일체를 귀하에게 청구할 것이므로 참고하시기 바랍니다.

 

 

2. 부동산에 관한 부당이득금 청구

법적으로 대항력이 없는 임차임은 소유권 이전일부터 보증금 없는 임료상당의 금액을 지급할 의무가 있습니다. 따라서 본인은 소유권 이전일부터 해당 부동산을 인도받을 때까지 귀하에게 매월 OO만원(감정가 1%)의 임료를 청구할 것이며, 지급하지 않을 시 부당이득반환 소송을 제기할 것입니다. 

 

 

3. 명도확인서 교부 시점

귀하가 법원에서 배당금을 지급받으려면 낙찰자의 명도확인서 및 인감증명서가 반드시 필요하며, 본인에게 해당 부동산의 인도가 이루어지지 않을 경우에는 위 서류를 발급해 줄 수가 없고, 귀하는 배당금을 수령할 수 없게 됩니다. 

 

 

4. 협의 가능

1항에 기재된 법적절차는 원만한 합의가 이루어지지 않았을 경우를 가정한 것이오니 오해 없으시기 바라며, 내용증명 수신 후 합의가 이루어지면 모든 절차는 원만하게 마무리될 것입니다. 따라서 발송된 내용증명에 기분 상하지 마시고 연락 주시기 바랍니다. 

 

보낸날짜 / 발신인 : OOO

 

* 참고도서 : 송사무장의 부동산 경매의 기술 / 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기

 

내용증명의 효과

 

(1) 협상 전 심리적 압박 

(2) 향후 명도소승 등을 위한 증거보건 필요성 

 

 

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정리(내 생각)

 

국내 주식과 미국 주식, 재개발, 재건축 투자와 더불어 안정된 노후를 위해서는 부동산 경매도 해야된다고 생각합니다.

 

부동산 경매를 통해 빌라, 오피스텔, 상가 등의 물건을 보다 싼 값으로 매입하고, 월세와 매매차익을 얻는 것이 진정한 부를 창출할 수 있는 길이라고 생각되기 때문입니다.

 

경매 낙찰 시에는 감정가와 낙찰가중 낮은 금액으로 약 80% 까지 경락잔금대출이 되기 때문에 큰 투자금 없이 수익을 극대화할 수 방법이며, 근로소득 외에 임대료 같은 월세를 수령할 수 있기 때문에 경매의 매력에 빠지지 않을 수 없을 것 같습니다. 

 

아울러, 경매는 투자금액 대비 수익률이 높습니다. 그래서 부동산 경매를 해야 되는 이유이기도 합니다. 

 

부동산 경매는 주식투자나 재개발 투자와는 달리 물건의 점유자와의 대면과 유치권 행사 등 권리해석이 어려울 수 있기 때문에 더욱 열심히 준비해야 하는 이유이기도 하고, 주거형 물건부터 시작하는 것이 보다 쉽게 부동산 경매를 시작할 수 있는 방법이라고 합니다. 

 

일련의 경매과정 중 명도에 대해서 간략하게 정리해보았고, 명도 전 내용증명을 통해 점유자와의 합의를 이끌어 낸다면 큰 어려움이 없이 명도를 끝낼 수 있는 방법이라고 생각합니다. 

 

 

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