[서평/정리] 송사무장의 부동산 경매의 기술 - 경매 이론 및 사례 공부 추천!

🎯 송사무장의 부동산 경매의 기술 - 경매 이론 및 사례 공부 추천!

책 추천이유

 

이 저자의 책을 두 권 읽었다. 첫 번째 책은 베스트셀러였던 『EXIT』 , 그 책을 읽고 저자만을 검색해서 읽었던 책의 "송사무장의 부동산 경매의 기술"이다. 저자는 나이트클럽 알바를 하면서 재테크 공부를 했고, 지금은 수백억 자산가가 되었다. 송사무장님의 하고자 하는 의지 하나만으로 그 자리까지 올라간 것을 보면 정말 대단한 사람이고 본받아야하는 사람이다.

 

누구든지 실천만 한다면 다 할 수 있수 있다는 자신감을 심어주고, 세상에 근로소득 외에 또 따른 수익을 창출할 수 있는 방법이 있다는 것이 알게 해 준 책이다. 저자가 말하는 부자는 경제적 여유와 시간적 여유 둘 다를 가지고 있는 것을 지칭했다. 결론은 "노동의 대가로 얻는 수익이 아닌 돈이 돈을 버는 시스템을 구축하자"이다.

 

이 책을 통해 경매의 기본적인 지식과 복잡하게만 느껴졌던 권리분석과 명도에 대한 구체적인 사례를 간접적으로 경험할 수 있다.  소액으로 투자한 경매 사례, 명도를 위한 내용증명 작성법 등 다양한 경매의 기술에 대해 배우고 싶은 분께 이 책을 추천드리고 싶다. 좋은 내용이 많이 있다. 

 

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저자소개

다음카페 <행복재테크> 약 38만명 보유 

부자들의 멘토, 부자들의 스승 

상가에서만 매월 7,000만월 월세 

15개 사업체 운영

 

⇒ "부동산계의 마이다스 손"

 

* 저서

『EXIT』

『부동산 공매의 기술』

『실전경매』

『셀프 소송의 기술』

『송사무장의 부동산 경매의 기술』

 

책 구성(목차)

 

책은 4장으로 구성된다.

 

1장 초보도 할 수 있는 주거형 물건

경매의 기술 - 경매! 임대수익이 아닌 사업 소득으로 접근하기

 

2장 초보에서 중수 되기

경매의 기술 - 공매로 매입하여 경매로 매각하기

 

3장 명도의 기술 

경매의 기술 - 대중 심리를 이용해 경매 투자하기

 

4장 중수에서 고수 따라잡기 

경매의 기술 - 공매의 숨은 보석을 찾아라 <수탁재산>

 

주요내용 

 

○ 경매순서

 

경매물건 검색 → 권리분석 → 현장조사(주민센터 전입세대 열람) → 시세조사(KB시세 등) → 입찰(수익계산 후 입찰가 산정) → 명도(내용증명, 인도명령결정) → 임대놓기

 

 

○ 대법원 경매정보사이트 확인 사항 

 

① 물건기본정보 ② 사건기본내역 ③ 당사자 내역 ④ 물건내역(매각물건명세서) ⑤ 기일내역 ⑥ 문건, 송달내역

 

○ 경매 사건기록부

 

감정평가서, 건축물대장 도면, 점유관계조사서, 매각물건 명세서, 특별매각조건(재경매, 유치권, 대항력 세입자 등) 확인

 

 

○ 권리분석 ⭐

 

<권리분석 4단계>

 

출처 : 도서출판 지혜로

▹ 등기부등본

- 표제부 : 부동산소재지 등 

- 갑구 : 소유권 변동에 관련된 일체의 사항

① 말소기준권리 찾고, 이보다 앞선 가등기, 가처분 있는지 확인

② 후순위라도 소유권 말소에 관한 가처분 반드시 확인

③ 청산절차를 마친 담보가등기, 지상건물철거 및 토지인도청구권 보전을 위한 건물의 처분금지 가처분 여부 확인(후순위이지만, 인수권리이다)

- 을구 : 부동산 채무(근저당) 및 임대관계(전세권 등기, 임차권 등기) 

 

▹ 건축물 대장

- 표제부 : 부동산 외형(대지면적, 연면적, 구조) 

- 전유부 : 불법 건축물 등재, 전용부분 면적 

 

권리분석하기

권리분석 하기-2

 

 

○ 인수권리분석(권리분석 시) 

 

- 말소기준권리보다 순위가 앞선 권리 중 인수되는 경우

① 선순위 가처분, 지상권, 지역권, 소유권 이전청구권 가등기(담보가등기가 아닌 경우), 선순위 전세권(배당요구를 하지 않은 경우) 

 

- 말소기준 권리보다 후순위 권리이지만 인수되는 경우 

① 소유권에 관한 다툼이 있는 가처분

② 말소기준권리가 되는 근저당의 말소를 구하는 가처분 

③ 건물철거 및 토지인도청구권 가처분

 

 

○ 배당부동산(월세) 매입방법 

 

① 싼 물건부터 매입

② 분양 물건(신축)은 정확한 임대 가격 파악

③ 노후도, 임대 놓기 힘든 지역 피하기

④ 채광, 주차장 확보

⑤ 교통, 학군, 편의시설 확인

⑥ 관리비 저렴한 곳

 

* 관리비 상태 점검 : 공동주택관리정보시스템 활용 

http://www.k-apt.go.kr/

공동주택관리정보시스템

 

○ 상가 월세수익률 6% 이상 적정

* 순수 현금 투자비용 대비 임대 가격 

 

 

○ 현장조사방법 

 

① 입찰 부동산의 전입세대 열람 → 대항력 여부 확인

② 현장조사 시 공부서류 지참한 후 대조 작업

- 감정평가서, 지적도, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인원 등

③ 유해, 혐오시설 점검

④ 시세조사, 두 곳 이상 부동산 방문 → 매도, 매수가, 급매가(전세, 월세)

⑤ 현장의 결점 찾기 

- 도시가스, 방수공사, 화재, 채광, 노후도, 주차공간 등

⑥ 점유자 확인

- 유치권 신고, 명도 난이도 측정

⑦ 연체된 공과금, 추가 공사 여부 따지기 

- 전기요금, 가스, 수도, 등기부등본을 가지고 기관 방문 또는 전화

- 수도, 전기시설, 방수, 마감공사, 추가 공사비 감안하여 낙찰가 결정

⑧ 상가는 임대 가격을 정확하게 확인

- 적정 매매 가격은 현금 투입 대비 임대수익률 산정 4~6.5% 적정

⑨ 농지취득자격증명원 발급 여부(입찰 전 확인)

 

* 기록하고 싶은 내용을 작성하였습니다.

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송사무장의 부동산 경매의 기술

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