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부동산 투자/경매, 상가

부동산 세금 종류(취득세, 재산세, 종합부동산세) / 양도소득세 계산법

by 만땅애비 2021. 7. 31.

 부동산 세금 종류(취득, 재산세, 종합부동산세) / 양도소득세 계산법

부동산 투자 공부

 

부동산 투자는 좋은 가격에 사서 좋은 가격에 파는 것일 텐데요, 이것 못지않게 중요한 것이 아마도 부동산 세금을 절세하는 방법이라고 생각합니다. 부동산 세금을 절세하는 법을 알기 이전에 세금의 종류에는 어떤 것들이 있는지 아는 것이 중요하기 때문에 종류에 대해서 포스팅하고자 합니다.

 

 

부동산 세금 종류

 

(1) 취득 단계 : 취득세

 

(2) 보유 단계 : 재산세, 종합부동산세, 종합소득세

 

(3) 처분 단계 : 양도소득세, 증여세, 상속세

 

부동산 세금은 취득, 보유, 처분 단계마다 부과됩니다. 먼저, 부동산을 취득할 때는 취득세를 내야 합니다. 매매금액에 따라 6억 원 이하는 1%, 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하는 1~3%, 9억 원 초과는 3%의 세율이 적용됩니다.

 

 

* 취득세율(지방세법 2020년 8월 12일 개정)

조정대상지역 조정대상지역 외 지역
1주택/
일시적2주택
2주택 3주택 이상 2주택 이하 3주택 4주택 이상
1~3% 8% 12% 1~3% 8% 12%

 

부동산 세금 계산방법
세금 = 과세표준 × 세율

 

* 과세표준 : 세금을 부과할 때 기준이 되는 금액

 

[용어정리]
① 비과세 : 국가가 과세권을 포기하여 세금을 전혀 내지 않아도 되는 것
② 일반과세 : 감면이나 중과세가 적용되지 않고 일반세율에 따라 세금을 납부하는 것
③ 중과세 : 일반세율보다 높은 세율로 과세되는 것

 

부동산 보유단계에서는 재산세와 종합부동산세를 내고 매년 6월 1일을 기준으로 주택을 소유한 사람에게 1년 치 재산세가 부과되고, 7월과 9월에 나누어 납부합니다. 주택의 공시 가격 합계액이 6억 원을 초과하는 경우에는 12월에 종합부동산세도 함께 내야 합니다. 부동산을 임대해서 세를 받는다면 종합소득세를 납부해야 되고 연간 수입금액이 2,000만 원 이하라면 14%의 낮은 세율로 분리과세를 선택할 수 있습니다.

 

마지막으로 부동산을 팔 경우 산 가격과 판 가격의 차이에 대한 양도소득세를 납부해야 합니다. 1세대 1 주택자는 2년 이상 보유 또는 거주 시 비과세로 세금 부담이 없어지기도 하지만, 단기간에 매매하거나 규제지역의 주택을 팔 경우 중과세로 세금 부담이 무거워질 수도 있습니다. 규제지역, 보유기간 여부에 따라 양도소득세율이 달라 지기 때문에 아래 링크를 참고하여 양도세를 확인하시면 좋을 것 같습니다.

 

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711

 

국세청

 

www.nts.go.kr

 

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 양도소득세 계산법

 

부동산 관련 세금 중 제일 무거운 세금이 양도소득세일 텐데요, 부동산 수익을 좌우할 정도로 큰 양도소득세 계산법에 대해서는 꼭 아는 것이 좋습니다. 수익의 반이상이 세금으로 납부하는 일이 발생될 수 있으니  변화되는 부동산 정책에 맞게 계획을 잘 세우워 본인에게 맞는 절세 방법을 찾는 것이 정말 중요할 것 같습니다. 

 

양도소득세 계산방법
양도차익(수익)이 5,000만 원 일 때 일반과세로 계산했을 경우
[5,000만 원 – 250만 원(기본공제) -경비] * 24% - 522만 원(누진공제액) = 618만 원

 

* 공동명의일 경우에는 기본공제 250 만원 * 2명 = 500만 원 적용하면 되고, 경비는 부동산 중개수수료, 취득세, 썌시, 보일러 교체, 발코니 확장 등을 넣어 경비를 공제하시면 됩니다. 즉, 경비부분은 취득가액을 높이는 방법입니다. 

 

 

<기본세율(양도소득세 세율 및 누진공제액)>

과세표준 기본세율 누진공제액
1,200만원 이하
6% -
4,600만원 이하 15% 108만원
8,800만원 이하 24% 522만원
1.5억원 이하 35% 1,490만원
3억원 이하 38% 1,940만원
5억원 이하 40% 2,540만원
10억원 이하 42% 3,540만원
10억원 초과 45% 6540만원

 

* 다주택자 중과 및 비사업용 토지 세율 적용 내용

출처 : 국세청

 

용어 개념 정리

 

부동산 처분 단계에서는 취득세, 양도소득세는 실거래가로 계산이 되고, 보유 단계에서 재산세, 종합부동산세를 계산하기 위해서 공시지가, 시가표준액, 공시 가격 등을 사용합니다. 그리고 국세인 양도소득세, 상속세, 증여세, 종합부동산세는 계산할 때 활용하는 것이 기준시가이고, 취득세, 재산세 등의 지방세를 계산할 때에는 활용하는 것이 시가표준액입니다.

 

- 국세 : 양도소득세, 상속세, 증여세, 종합부동산세

- 지방세 : 취득세, 재산세

 

* 국세와 지방세를 담당하는 기관이 다르기 때문에 문의하는 기관도 다르게 하셔야됩니다. 예를 들어 양도소득세 관련내용을 구청에 문의하면 국세청으로 전화하라고 안내하는 것이 보통입니다. 

 

 

<부동산 종류별 기준시가와 시가표준액>

구분 기준시가(국세 과세기준) 시가표준액(지방세 과세기준)
토지 공시지가
주택 단독주택, 다가구주택 개별단독주택 공시가격
아파트, 연립, 다세대 공동주택 공시가격
상가, 오피스텔 등 비주거용 건물 건물 기준시가 건축물 시가표준액

 

세금 상담하기

 

2017년 8월 2일 첫 부동산 규제를 시작해서 지금까지 정말 많은 정책이 나와서 세금 문제가 엄청 복잡해지고 있습니다. 아무대로 세무 전문가에게 최종적으로 문의를 해야 정확한 답변이 될 텐데요. 무료로 세금 상담하는 곳이 있습니다. 

 

국세상담센터 126 전화 상담 

 

저도 양도소득세 비과세 요건 때문에 몇 번을 전화를 해봤었는데요. 연결하기 진짜 어려운 곳이기도 합니다. 인내를 갖고 수화기를 들고 계신다면 무료로 상담을 받을 수 있습니다. 아무래도 전화 연결이 어려울 수가 있으니 질문을 먼저 적어놓고 한 번에 빠짐없이 질문을 해야겠죠. 미리 문의사항을 정리해두는 것을 추천드려요.

 

국세청 홈택스 인터넷 상담 

 

홈택스에서 인터넷 상담을 이용할 수 있고, 홈택스 로그인 후 상담/제보 - 인터넷 상담하기를 하시면 됩니다. 

 

* 수시로 변하는 부동산 정책에 맞게 절세 방법은 꼭 공부해서 세금 아끼시면 좋을 것 같습니다. 

 


 

 

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