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부동산 투자/경매, 상가

[서평/정리] 부동산 경매 처음공부 - 쉬운 책을 찾고 계신 분 추천!

by 만땅애비 2021. 6. 1.
부동산 경매 처음공부 - 쉬운 책을 찾고 계신 분 추천!

 

책 추천이유 & 아쉬운 점

 

인터넷 검색 후 바로 서점으로 가서 부동산 경매 공부를 위해 처음으로 샀던 책입니다. 

 

책을 고를 때는 판매량과 목차를 보고 결정하는 편인데, 경매 용어부터 절차, 권리분석, 명도 등 다양한 내용이 있어보였고, 본인의 경험을 사례로 설명하는 책이기 보다도 기초적인 교과서와 같은 책이었습니다.

 

한편으로는 부동산 경매가 이렇게 쉬운 건가라는 착각도 하게 만드는 책인 것 같습니다. 기초적인 개념을 잡는데 좋은 책으로 경매를 처음접하는 분께 책을 추천드리고 싶습니다. 

 

다만, 아쉬운 점이 있다면 권리분석에 대한 설명이 더 있었으면 좋겠다는 생각을 했습니다. 유치권이 있을 때 어떻게 하면 좋겠다는 내용이나 복잡한 권리분석에 대한 설명은 하지 않고 있습니다.

 

좋은 물건을 좋은 가격에 사는 것이 경매의 하이라이트라고 볼 수 있는데, 대부분의 좋은 물건은 신건일 때 감정평가금액 이상으로 낙찰이 되고, 좋은 가격에 사기 위해서는 유찰이 있는 물건을 권리분석해야 되는데, 그 부분의 해결방안에 대해 좀 더 구체적인 내용이 있었으면 좋겠다는 생각을 하게 됐습니다. 

 


저자소개

재테크 전문 투자자 겸 전문강사로서 세종사이버대학교 겸임교수로 경매와 NPL 강의를 하고 있습니다.

또한, 개인 투자 및 법인 컨설팅, 경매와 NPL 재테크 학원을 운영하고 있습니다. 

 

책 구성(목차)

책은 8개(8교시)의 목차로 구성됩니다.

 

1교시 경매 물건의 지역분석과 물건분석

2교시 경매절차

3교시 주택임대차보호법 vs 상가건물임대차보호법

4교시 권리분석

5교시 대출

6교시 경매의 하이라이트, 입찰 절차 

7교시 명도 절차

8교시 세금 

 

주요내용 

[ 경매용어 ] 

(말소기준권리) 낙찰자가 낙찰을 받은 후 잔금을 납부하면 어떤 권리상의 하자들은 말소가 되고, 어떤 권리상의 하자들은 인수되는지 그 기준이 되는 권리(* 말소기준권리 : (가)압류, (근)저당권, 담보가등기, 경매개시결정기입등기)

(매각물건명세서) 경매물건에 대한 상품설명서(권리분석을 할 때 중요한 서류)

 

경매 물건의 지역분석과 물건 분석

 

○  아파트 가격 상승 요인 : 역세권(도보 15분 이내), 대단지(1,000세대 이상), 신축(10년 이내), 초품아

 

- 지역분석 : 교통, 교육(초등학교, 학원가), 편의시설(대형마트, 도서관, 병원), 쾌적성(공원)

 

- 물건분석 : 단지크기, 브랜드, 층과향(남향>동>서), 면적과 구조, 보존상태, 주차장, 계단식과 복도식, 녹지비율, 판상형과 타워형, 체납관리비, 시세확인(실거래가, KB시세, 네이버, 인근 부동산), 악재 

 

- 권리분석 : 등기부등본, 매각물건명세서 확인(인수, 말소기준권리 확인)

 

○ 상가 가격 상승 요인 : 상권, 입지 

 

- 지역분석 : 배후지, 상권과 입지, 교통(지하철역 도보 15분 거리 이내)

 

- 물건분석 : 가시성, 접근성, 층과 향, 상가면적(1층 전용면적 10평, 2층 20평 내외), 보존상태, 상가의 용도, 상가의 모양, 동선, 엘레베이터 유무, 화장실, 시세확인(실거래가, 밸류맵, 임대수요와 임대료 수준에 따른 수익률)

 

- 권리분석 : 등기부등본, 매각물건명세서 확인(인수, 말소기준권리 확인)

 

○ 오피스텔

 

- 지역분석 : 교통, 임대수요와 임대료 수준, 경쟁 상품 유무(고시텔 등)

 * 기대수익률 : 서울 4~5%, 광역시 6~7%, 기타지방 9~10% 

 

- 물건분석 : 층과향, 면적(전용률 60% 이상), 주차장, 보존상태(5년차), 전자제품 상태, 관리비, 시세확인(보증금, 월세)

 

- 권리분석 : 선순위임차인여부확인(인수 vs 소멸 => 말소기준권리)

 

 

경매절차 

 

- 매각기일(7일) → 매각결정기일(7일)  → 즉시 항고(1일) → 확정(2~3일) → 잔대금 납부기한(1달) → 배당기일(배당여부 3일전)

 

* 배당을 위해서 명도확인서 필요(동시이행관계)

 

주택임대차보호법

 

- 대항력 : 점유 + 전입신고

- 우선변제권 : 확정일자 

 

상가건물임대차보호법

 

- 대항력 : 사업자등록 + 점유

- 우선변제권 : 확정일자 + 환산보증금* 적용범위 이하 

 

* 환산보증금(보증금 + 월세 * 100)

서울 : 6억 1000만원 / 과밀억제권역 : 5억원(부산 포함)

광역시 : 3억 9,000만원 / 기타 : 2억 7,000만원

 

 

권리분석 

 

- 말소기준권리 : (가)압류, (근)저당권, 담보가등기, 경매개시결정기입등기

* 말소되지 않는 지상권, 말소기준권리보다 앞선 등기된 가처분, 가등기 등 가급적 날찰 받기 않기

 

- 매각물건명세서 : 권리분석의 최종 검수자료(매각기일 7일전 열람 가능)

* 매각물건명세서에서 최선순위설정일과 임차인의 전입신고 일자, 사업자등록 신청일자와 비교

=> 최선순위설정일이 빠르다면 법률상 문제 없는 매각물건명세서이다.(소멸 vs 인수)

 

- 등기부 확인사항 : 말소기준권리 찾기

* 등기사항전부증명서 구성

표제부 : 부동산의 표시(부동산의 위치, 지번, 면적 등)

갑구 : 소유권에 관한 사항(소유권이전, 가압류, 가처분, 가등기, 경매등기 등)

을구 : 소유권 이외의 사항(근저당권, 지상권, 전세권, 임차권 등기 등)

 

- 가압류 vs 가처분 비교

돈 받을 권리 : 부동산 가압류, 채권가압류, 동산가압류

돈 이외의 권리나 청구권을 받는 권리 : 처분금지가처분, 점유이전금지가처분

 

- 유치권 성립조건 : 공사대금청구권 + 점유 

=> 적법한 유치권 인지 확인, 유치권 있을 경우 대출 제한

 

- 대지권 미등기 : 대지권 감정평가 여부 확인후 입찰 진행 필요

 

- 집합건물 입찰 시 체납관리비 주의 : 체납관리비 낙찰자 인수 필요

 

 

입찰절차

 

- 법정 도착 → 입찰법정 앞 좌우 게시판 확인, 입찰 물건의 연기 또는 취하 여부 확인, 입찰장 입장 → 집행관 안내 및 입찰의 개시, 입찰표, 입찰보증금 봉투, 입찰 봉투 수령 → 입찰법정 내에 있는 컴퓨터로 입찰물건의 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 다시 확인 → 입찰표 작성 후 입찰보증금 봉투를 넣고 신분증과 입찰 봉투 가지고 집행관에 간다. → 입찰자용 수취증을 받고 입찰함에 입찰 봉투 투입 → 입찰마감 후 개찰 준비 → 개찰 및 최고가매수신고인 결정, 매찰 및 유찰 확인 → 입찰 종결

 

 

명도 

 

-  점유자와 명도합의서 작성* → 인도명령 신청(잔금납부 시) → 강제집행(인도명령결정문, 집행문, 송달증명원 필요)

 

* 문제가 있을때 매각불허가 신청을 위해서 낙찰 후 매각허가 전 물건지 방문

 

- 부동산 인도명령 vs 인도소송 비교

 

구분 인도명령 인도소송
처리기간 1~2개월 1년
비용 2~3만원, 변호사 x 최소 10만원 이상, 변호사 o
신청 대상 매수인에게 대항할 수 없는 모든 점유자 매수인에게 대항할 수 있는 모든 점유자
신청 시기 잔대금 납부 후 6개월 내 잔대금 납부 후 아무때나
신청 방법 담당 경매계에 인도명령신청서 제출 관할법원에 소장 제출
강제집행 서류 인도명령결정문, 집행문 송달증명원 인도소송판결문, 집행문 송달증명원

 

* 기록하고 싶은 내용을 작성하였습니다. 

 

 

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