부동산 양도소득세 절세방법 / 장기보유특별공제 개정내용

부동산 양도소득세 절세방법 / 장기보유특별공제 개정내용

 

안녕하세요. 만땅애비입니다.

부동산 투자만큼이나 중요한 것이 절세하는 방법일 텐데요, 부동산 관련 세금 중에서도 제일 포지션이 큰 양도소득세의 절세 방법에 대해 포스팅하고자 합니다. 좋은 가격에 사서 좋은 가격에 팔고 절세까지 한다면 1석 3조의 효과일 것 같습니다. 부동산 규제가 점점 강화되는 만큼 부동산 절세 방법에 대해서 열심히 공부해야 할 것 같습니다. 

 

양도소득세 절세방법

 

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양도소득세란?

 

건물이나 토지 등 재산의 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 발생하는 소득(수익)에 부과하는 세금입니다.  

 

<양도소득세 과세 대상>

출처 : 국세청

 

양도소득세 계산방법

양도소득세란

 

양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비 - 장기보유 특별공제- 양도소득 기본공제) × 양도소득세율 – 감면세액

 

 

(1) 양도차익 구하기

 

먼저, 양도가액에 취득가액과 필요경비를 빼서 양도차익을 산출합니다.

 

* 취득가액은 취득 당시 매입 가격에 취득 제세금을 더한 금액을 말하며, 기타 필요경비에는 양도받은 자산에 대해 소요된 수선비 · 중개수수료 · 인지대 등이 해당됩니다.

 

<양도소득세 계산방법>

출처 : 네이버

 

(2) 과세표준 구하기

 

계산한 양도차익에서 기본공제와 장기보유특별공제를 빼면 과세표준을 구할 수 있습니다. 장기보유 특별공제는 토지 · 건물에 대하여 보유기간 3년 이상 및 조합원 입주권에 대한 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 산출합니다.

 

 

(3) 총 납부세액 구하기

 

앞에서 구한 과세표준에서 세율을 곱하고 누진공제액을 빼면 양도소득세가 나오게 됩니다.

 

<기본세율(양도소득세 세율 및 누진공제액)>

과세표준	기본세율	누진공제액
1,200만원 이하	6%	-
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5만원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

 

 

양도소득세 절세방법

양도소득세 절세방법

 

(1) 부부간 증여로 취득가액 높이기

 

보유한 재산의 가치가 급격하게 증가하였을 경우, 배우자에게 증여를 함으로써 취득가액을 높이는 방법이 있습니다. 부부간 증여세 비과세 한도는 10년에 6억 원으로 배우자에게 증여한 시점의 금액으로 양도차익을 계산할 수 있습니다. 다만, 세법상 양도소득세 이월과세라는 제도가 있어 배우자 증여 후 5년이 되기 전에 양도하면 증여의 효과가 사라지기 때문에 5년 후에 처분해야 하는 단점이 있습니다.

 

예시) 1억원 부동산 취득 → 6억원(자산가치 급등) → 6억에 배우자 증여 → 5년 후 8억원 매도

⇒ "양도차익"은 2억으로 계산

 

 

* 증여세 비과세 한도(10년) : 배우자 6억 원, 직계존비속 : 5,000만 원(미성년자 2,000만 원)

** 이월과세 : 거주자가 5년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물 등을 양도할 때 그 취득가액은 증여자의 취득 당시를 기준으로 계산하는 것을 의미합니다.

 

 

(2) 필요경비 높이기

 

주택을 보유하면서 사용한 경비에 대해서 공제를 해주는데요, 필요경비는 취득세, 법무사 수수료, 취득 중개수수료, 양도 중개수수료, 양도소득세 신고비용, 새시, 보일러 교체, 방과 발코니 확장비용 등과 같은 자본적 지출이 있습니다. 필요경비를 공제하기 위해서는 영수증 등을 잘 챙겨둬야 합니다. 주의할 점은 도배, 장판, 조명 교체 비용 등은 원상회복이나 유지를 위한 지출은 수익적 지출로 보기 때문에 필요경비로 인정이 되지 않습니다. 헷갈린다면 영수증은 모두 모아두고, 인정여부 판단은 세무사에게 맡기는 것이 바람직할 것 같습니다. 

 

 

(3) 장기보유특별공제 받기

 

부동산을 3년 이상 보유하고 있다가 팔면 보유 년수에 따라 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 3년 이상 보유한 경우 6%를 공제하고, 그 이후에는 1년에 2%씩 추가하여 최대 30%까지 받을 수 있습니다. 1세대 1주택의 경우 3년 이상 보유 시 24%, 이후 1년마다 8%씩 추가되어 총 80%까지 공제받을 수 있습니다. 단, 9억 원 이상 주택의 경우, 2년 이상 거주요건이 있고, 연 8% 공제율은 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분해서 계산을 해야 합니다.

 

<장기보유특별공제 개정내용>

출처 : 국세청

 

* 장기보유특별공제 : 자산의 보유기간이 3년 이상인 장기보유자산에 대하여 양도소득금액을 산정할 때에 일정액을 공제하여 양도소득세를 계산하는 제도입니다.

 

 

(4) 세율 낮추기

 

양도소득세는 개인별로 계산이 되기 때문에 부부 공동명의를 통해 명의를 분산하면 이익이 분산되어 세금이 줄어들 수 있습니다. 그리고 손해난 집과 이익 난 집을 같은 해에 팔아서 상계처리를 통해 세금을 줄일 수 있습니다. 또한 양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지 발생한 양도차익을 모두 합하여 산정하기 때문에 여러 해에 나누어져 집을 팔게 되면 세금을 아낄 수 있습니다.

 

 

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