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부동산 투자/경매, 상가

[서평/정리] 나는 집 대신 상가에 투자한다-유효수요, 주동선 파악하기

by 만땅애비 2021. 5. 19.
나는 집 대신 상가에 투자한다-유효수요, 주동선 파악하기

 

책 추천이유 & 아쉬운 점 

 

상가 투자를 통해 월세를 받는 꿈을 이루기 위해 상가투자에 대한 공부를 하고 있다.

이 책은 좋은 상가를 고르는 선택법부터 투자사례까지 알찬 내용으로 구성되어 있다.

 

책에는 저자의 미니스탑, GS25 점포개발을 담당하면서 얻는 노하우가 책에 잘 드러나 있다.

 

생각보다 어려운 내용은 없었고, 대부분 지도를 통해 유효수요 및 주동선을 파악하고,

임장을 하는 방법이라 불필요한 임장을 자제할 수 있는 효율적인 방법을 설명하고 있다. 

 

다만, 아쉬운 점이 있다면 경매를 통해 상가를 매입하는 것을 소개하고 있지만,

내가 살고 있는 지역인 부산에는 좋은 상가가 경매로 나올 일이 잘 없다.

 

며칠 동안 법원 경매정보 사이트를 검색했지만, 좋은 상가의 조건에 부합되는 물건이 없었다.

다른 방법이 있다면 경매 이외의 상가 투자 방법에 대해서도 설명이 있었으면 좋았을 것 같다.

 

 

대한민국 법원경매정보

 

대한민국법원 법원경매정보

 

www.courtauction.go.kr

* 해당내용은 지극히 개인적인 생각이며, 제 돈 주고 사서 읽은 책일 뿐입니다.


저자소개

- 상권분석 경력 18년 

- 약 100여 개 점의 점포 개발

- 부동산 투자 전문가 

- 다음카페 '옥탑방보보스의 경매투자' 운영자

- 네이버카페 '옥탁방보보스의 부동산투자 이야기' 운영자

 

책 구성(목차)

책은 5장의 목차로 구성된다.

 

1장 그럼에도 불구하고 

- 부동산 공부를 하게 된 이유

 

2장 상가, 어렵지만 매력적이다 

- 95%의 물건을 과감하게 버려라

 

3장 좋은 상가를 고르는 네 개의 눈 

- 유효수요, 주동선, 흐르는 입지, 상가 관련 법

 

4장 올바른 상업지역별 접근법

- 택지개발지구, 상업지역, 단독주택 밀집지역 등 3단계 접근법

 

5장 특별한 수익을 올린 투자사례

- 세입자를 내편, 단 하루도 공실이 나지 않는 투자의 비밀

 

 

주요내용 

□ 상권분석

 

1차 검증 : 지도, 로드뷰로 유효수요 확인 

 

- 유효수요 범위 확정

- 전체 상권 중심지역 파악

- 유효수요 세대 계산

 

* 단독주택 택지는 유효수요 산입 안함

** 유효수요 조건 : 아파트 500세대, 주거용 오피스텔 300세대 이상 "독립된 상권 형성" 

*** 편의점 일매출 : 세대당 아파트 2,000원, 원룸 3,000원, 오피스텔 4,000원

"나는 집 대신 상가에 투자한다" 중

 

② 지도로 주동선 파악하기 

 

- 갈림길에서 주동선은 역세권(지하철역) 방향

* 중요도 : 유효수요 > 주동선 > 고층, 저층 여부 

- 주동선 위치에 따라 유효수요 차이 : 집객 > 분산 

 

흐르는 입지 피하기

 

○ 흐르는 입지의 특성 

- 입지가 대로변, 유동인구 많다 

- 이면의 유효수요가 대로변보다 많으며, 독립된 상권 형성 

- 광역상권에서 해당 입지가 1 입지가 아니다

- 물건의 면적이 작다

 

⇒ 대로변 상가가 광역상권의 중심에서 벗어나 있고, 대로변 안쪽의 유효수요가 충분하여 

안쪽에 독립된 상권이 형성되었을 때 대로변 상가는 흐르는 입지가 된다.

 

허가권 여부 확인

 

- 용도구역 변경에 따라 기허가권 독점 여부 

예) 숙박시설 → 제1종 일반주거지역(x), 상업지역(o)

- 허가에 대한 위반사항을 구청에 확인 필요 

- 유흥업종의 경우 행정처분(폐쇄명령) 여부 확인(지자체 공중위생과 or 식품위생과 문의) 

- 학교보건법에 따른 절대정화구역, 상대정화구역 확인 

 

* 학교환경위생정화구역 금지 업종 : 유해시설(PC방, 당구장, 만화 제외)

 

- 고시원 상가 : 건축물대장(민원 24시) 열람(허가 날짜, 불법건축물)하여 허가 여부 확인

 

* 2010년 8월 17일 고시원 관련법 강화 

면적 기준 500이상 숙박시설 간주(당초 1,000) => 용도지역에 따라 허가 여부 나뉨

 

- 담배사업법(편의점)

* 담배사업허가기준 : 50m(일반소매인)

· 건축물 연면적 2000이상, 엘리베이터 유 

· 영업점 면적 100이상(구내소매인) 

 

 

□ 상업지역별 접근법

* 상가용도지역 확인 : 온나라 부동산정보 통합포털, 토지이용 규제정보시스템의 토지이용계획 확인원

 

○ 택지개발지구(신도시) 3단계 접근법 

1) 유효수요 대비 상가수 분석

2) 상가지역 내 입지분석(주동선)

- 지역 위치는 좋으나, 상가 물건의 입지가 나쁠 때 걸러낸다.

3) 현장답사

 

○ 중심상업지역, 일반상업지역(유흥상권) 접근법

- 대로변보다 이면도로 활성화(먹자골목 등)

 

○ 근린상업지역

1) 주택수(세대수) 대비 상가수 파악

=> 6층짜리 근린상가 하나당 세대수 500세대 이상 유효수요 확보 적정

2) 주동선에 있는 전면상가가 좋다.

 

○ 다세대, 단독주택

- 다세대 밀집지역 이면도로 안좋다(유효수요 흩어짐)

- 다세대 밀집지역의 중심도로변 상권 형성 유지(1입지) 

 

○ 상가주택(4층 규모, 수도권 15억 내외) → 블루칩

- 이면도로변 관통도로와 관통도로의 교차점에 있는 상가 좋다

- 1입지 찾아라

- 상권이 커지는 지역의 상가주택 선점, 재개발 예정지 주변 상사가치 상승

 

* 기록하고 싶은 내용을 정리하였습니다. 

 

 

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