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부동산 투자/경매, 상가

[서평/정리] 서울휘의 월급 받는 알짜 상가에 투자하라-상가분석법

by 만땅애비 2021. 5. 16.
서울휘의 월급 받는 알짜 상가에 투자하라-상가분석법

 

책 추천 이유 & 아쉬운 점 

 

근로소득 외 추가적인 수입 마련을 위해 상가 투자에 관심을 가지게 되어 이 책을 접하게 되었다. 

노동의 가치로 얻는 근로소득으로는 집 한 채 사기 어려운 시대이고, 앞으로는 더욱  심화될 것이라고 생각된다. 돈이 돈을 벌 수 있는 시스템을 만들고 싶었고, 월세를 받으면 얼마나 좋을까라는 생각이 들게 했다. 

 

그래서 이 책을 접하게 되었고, 상가 투자의 기본적인 내용에 대해 알게 되었고, 알짜 상가 매입 전략, 임대수익 요구수익률, 이상적인 투자 등을 주로 설명하고 있다. 

 

다만, 아쉬운 점이 있다면 책 안에 있던 상권 소개에 대한 사례들이 서울 지역 중심으로만 설명되어 있어 타 지역 사람으로서 지역명의 생소함 때문인지 파악하기 어려웠다. 

 

그리고 내가 비전문가라서 그럴 수 도 있겠지만, 책의 요점을 파악하기 하기에 어려움 있었다. 무슨 말인지 이해가 안돼서 그런 건지 다시 한번 유심히 읽어봐야겠다.

 

* 해당 내용은 지극히 개인적인 생각이며, 제 돈 주고 사서 읽은 책일 뿐입니다.

 


저자소개 

 

(주)서울휘닷컴 대표, '09년 상가 투자를 뛰어들면서 서울을 휘어잡겠다는 의미로 닉네임을 만들었다. 상가를 낙찰받아 임대, 관리, 매매를 두루 경험하여 자기만의 상가 노하우를 체득하였다.

 

블로그를 비롯하여 상가 투자 강의, 인터넷 방송에 이르기까지 활약을 하고 있으며, 다양한 채널을 통해 어떤 상가를 골라야 하고, 임차인 어떻게 발굴해야 하는지 매각 타이밍은 어떻게 잡는지 열정적으로 전달하겠다고 밝혔다. 

 

책 구성(목차) 

 

책은 4개의 목차로 구성된다. 

 

1부 : 인생투자, 알짜 상가로 시작하라

2부 : 내 안의 투자 본능을 깨워라 

3부 : 상권을 분류하고 입지를 분석하면 가치가 보인다

4부 : 트렌드를 읽어서 콘텐츠를 파악하라

 

주요내용 

📌 1부 알짜 상가투자의 시작

 

○ 알짜 상가 기준 : 10억 원 미만(부동산 매입금액) 

 

- 1층 : 20㎡(6평) ~ 40(12평)

- 2층 : 66㎡(20평) 

- 3층 : 99(30평), 목적성 상가

=> 3억 ~ 5억 상가 가성비 높음(수익률 면에서)

 

○ 상가 매입방법 

 

① 분양 → 대출한도 40~50% 

② 일반 매매→ 대출한도 40~50% 

③ 경매 → 대출한도 80~90%(감정가, 낙찰가 중 낮은 금액)

 

○ 임대수익 요구수익률(최소한의 수익) : 금리(2%) + 3% = 5%

 

* 요구수익률은 매각 시 가격 결정 요소 

** 임대료는 통상적으로 매출액의 20% 이내 책정

 

○ 권리금 : 약 1년 정도의 영업수익금 형성 

 

- 종류 : 영업권리금, 시설권리금, 지역 권리금(임대인 수익) 

 

이상적인 투자 

 

① 상권의 점포

② 자상층 병원(목적성 상가)

③ 대기업 임차인

 

* 최근 3년 권리금 변화, 임대료 변화, 랜트 프리 기간 변화 확인

** 임대료 200~300 →  5개 상가 관리 적정

 

○ 상권분석 : 나이스 비즈맵 활용

 

① 상가 중개사 활용

② 권리금, 임대료 등급 A, B, C급 라인 분석

③ 유명 프랜차이즈 입점 위치 체크

④ 핵심동선 파악 


 

📌 2부 투자본능

 

알짜상가 매입 순서 

 

① 경매(추천 방법)

* 경매 낙찰 시 취등록세, 법무비용 등 고려 매입가 30% 필요 

② 일반 매매

③ 분양(등기분양, 임대분양) 

 

상가 재산세 + 교통유발부담금 = 한 달 임대료 적정 

 

* 한국감정원 임대료 기초정보제공시스템 활용 

 

경매 입찰자료를 통해 권리금, 임대료, 매매가 등 확인 가능 

 

 

⭐ 알짜 상가 매입의 5가지 전략 => 상권 경쟁력, 입지 경쟁력, 콘텐츠 경쟁

 

① 1층 상가 : 약국, 병원, 프랜차이즈

② 업종 선별 : 지상 상가 방문 목적이 뚜렷한 필수 업종(병원, 은행 등) 

③ 우량 임차인 우선 선택

④ 매수 대기 업종 : 신도시 상권 형성 시 처음 입점하는 업종(병원, 약국, 편의점, 학원 등)

⑤ 권리금 형성 여부 확인

 

○ 상가를 매입할 때 세워야 할 전략 순서 

 

매각 시점을 가장 먼저 생각한다.

매각 시점을 가장 먼저 생각한다.

매각 시기와 매각 가격을 반영한 임대료를 결정한다.

임대료를 높게 받을 수 있는 최적의 업종을 선택한다.

 

상가수익률 = 1년 월세의 총합 / (매입가 - 임대보증금)

 

상권분석 : 배후세대, 유효수요

 

입지 3요소 : 가시성, 접근성, 인지성

 

 * 인지성 : 점포의 위치를 알리거나, 설명하기 용이한지 판단기준(재방문율)

 


📌 3부 상권 분류, 입지 분석

 

⭐ 알짜 상가 매입 조건 

 

1. 상권이 경쟁력을 지닌 곳, 가치가 올라가는 상권 투자 

- 상권의 현재 위치(상승 vs 하락) 파악

- 호재 : 배후세대 증가, 일자리 신설

- 악재 : 초대형 상업시설 등장(스타필드)

- 지하철역 신설(수혜지역 vs 피해지역)

 

2. 입지경쟁력, 건물의 위치와 점포의 위치

- 1등 건물 존재 파악

- 건물 내 1등 점포 파악 

- 접근성과 인지성 확인 

 

3. 콘텐츠 경쟁력

- 우량 임차인

- 프랜차이즈 임차인

- 전문 업종 임차인

- 최근 유행 업종

 

변화하는 상권 경쟁력 예측 방법

 

- 권리금 변동

- 배후세대 이동(직장이전, 상업용지 비율 낮을수록 좋다 7~8%)

- 초대형 백화점, 쇼핑몰 진출


📌 4부 콘텐츠 경쟁력

 

최근 트렌드 포착하면 콘텐츠가 보인다. "구글 알리미 활용"

 

- 숍인숍, 수수료 매장, 무인시대 등

 

 황금 업종

 

- 우량 임차인

- 블루칩 : 약국, 병원, 편의점, 전문학원, 파출소, 산후조리원

 

 

서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라

 

서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라

상가 투자는 발품이 진화한 과학이자 콘텐츠다!상가 투자 노하우를 모두 들려주는 『서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라』. 이 책은 총 4부로 나누어 쓴 대한민국 상가 보고서다. 중간중간

book.naver.com


결론

 

알짜 상가란 상권 경쟁력, 입지경쟁력, 콘텐츠 경쟁력을 갖춘 상가이다. 경매를 통해 시세보다 저렴한 가격에 매수하는 것이 Key Point라 할 수 있으며, 경매 공부 또한 수반되어야 할 것이다. 그리고 상가의 공실은 필연이라고 한다. 병원(약국), 학원 등 목적성 상가와 편의점 상가를 구해보고 싶은 생각이 든다.

 

책의 저자는 월세 200~300만 원 정도의 상가를 5개 정도 관리하는 것이 적정하다고 한다. 그래서 월세 200만 원 정도의 상가를 찾아보니 신축 아파트의 상가가 그 정도 가격에 올라와 있는 것을 알 수 있었다.

 

향후, 재개발구역 내 상가를 매입하여 신축 아파트 상가를 분양받는 방법도 생각해볼 수 있다. 지금의 목표는 1개 상가지만, 늘 관심을 가지고 지켜보다 보면 알짜 상가를 득템 할 수 있을 것이다.

 

 

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