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부동산 투자/재개발, 재건축

재건축, 재개발 차이 / 단독주택, 빌라 투자 비교

by 만땅애비 2021. 7. 9.

재건축, 재개발 차이 / 단독주택, 빌라 투자 비교

 

부동산 투자를  위해서는 기본적인 개념부터 알아야 될 것 같습니다. 최근에는 어스 2를 이용해 가상 부동산에도 투자하는 세상입니다. 국회의사당이 높은 가격에 팔렸다고 합니다.

 

그래서 재개발, 개건축에 차이점에 대해 포스팅하게 되었습니다. 

 

재개발, 개건축의 차이점은 정비기반기설이 괜찮은 곳인지? 열악한 곳인지? 에 따라서 나뉘게 됩니다. 정비기반시설이 괜찮으면 재건축, 열악하면 재개발을 진행하게 됩니다. 

 

 

재개발이란?

 

재개발은 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편하고, 도로·상하수도 시설이 불량한 지역을 재개발구역으로 지정하여 도로·상하수도·공원 등 공공시설을 정비하고, 낡은 주택을 새로 건설하는 주거환경을 개선하는 사업을 의미합니다. 

 

재건축이란?

 

정비기반시설은 양호하나, 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 이뤄지는 사업을 의미합니다. 

 

 

재개발, 재건축 차이점

 

(1) 기부채납 비율 : 재개발 > 재건축

 

재건축은 도로나 공원 등 기본적인 정비기반시설이 양호하여 건축물에 대해서만 개발을 진행하지만, 재개발은 상하수도 등 정비기반시설이 열악한 곳에서 진행하기 때문에 부족한 정비기반시설을 만들기 위해서는 분양 필지 외 추가적인 토지가 필요합니다.

 

그래서 재개발은 재건축에 비해 정비기반시설을 만들기 위한 토지의 비율, 기부채납 비율이 높은 편입니다. 

 

 

(2) 현금청산자 : 재개발 > 재건축

 

새로 지어지는 아파트에 대한 조합원 자격을 포기하고 현금으로 보상을 받는 사람을 현금청산자라고 하며, 재건축의 경우 원래 살고 있던 아파트를 새 아파트로 바꾼다는 개념이 강하기 때문에  현금청산자 수가 적습니다.

 

재개발의 경우에는 시장 상황에 따라 현금청산자 비율이 높아질 수도 있고, 낮아질 수도 있어 정확한 비율을 추정하기는 어렵습니다. 

 

 

(3) 실투자금 : 재건축 > 재개발 

 

재건축 투자는 재개발에 비해 투자금이 많이 들어가는 편입니다. 재건축은 주변 기반시설이 양호하기 때문에 매매 가격이 안정적으로 형성되나, 낡은 아파트에 높은 전세금을 주고 들어오려고 하는 사람들 작기 때문에 전세가는 낮아 실투자금이 많이 발생할 확률이 높습니다. 

 

재개발은 주변 기반시설이 좋지 않고 낡은 빌리나 주택들이 많기 때문에 매매가격이 낮은 편이고, 세입자 주거이전비나 상가 영업보상비를 받을 수 있기 때문에 레버리지를 활용으로 실투자금이 낮습니다. 

 

 

빌라 VS 단독주택 투자 물건 비교 

재개발 꽃은 빌라 투자 일까요? 상황에 따라 빌라와 단독주택의 장단점이 있습니다.

 

빌라 투자의 경우 단독주택에 비해 크기가 작기 때문에 매매가가 낮아서 투자금이 작게 드는 편입니다. 그리고 단독주택은 매매가가 높고 전세가는 낮게 형성되어 있어 갭이 크기 때문에 투자금이 많이 들어가는 편입니다. 

 

그런데 사업이 어느정도 진행되고 나면 상황이 바뀌는데요, 감정평가액을 기준으로 하는 이주비가 단독주택은 크기 때문입니다. 세입자를 내보내기 위한 전세보증금을 주고도 이주비가 남을 확률이 큽니다. 

 

<빌라, 단독주택 차이>

출처 : 돈되는 재개발, 재건축

결과적으로 이주비가 지급되기 전에 매도할 생각이라면 투자금이 적은 빌라를 매입하고, 이주비가 지급된 이후에 매도할 생각이라면 감정평가액이 큰 단독주택을 매입하는 것이 좋은 방법이 될 수 있습니다. 

 

감정평가액이 높다면 추후 조합원 분양가에서 추가로 내야 하는 분담금도 작겠죠! 본인의 상황에 맞게 매도 시점을 생각해본 후 투자 대상을 찾으면 좋을 것 같습니다. 오늘도 성투하시기 바랍니다.


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