재건축, 재개발 부동산 용어 정리 / 입주권 2개 받는 법

재건축, 재개발, 부동산 용어 정리 / 입주권 2개 받는 법

 

재건축과 재개발 투자를 위해서는 무엇보다도 용어의 정의부터 알아야 합니다. 용어를 잘 알지 못한다면 투자하는 곳에 사업성 분석을 하기에도 힘이 들고, 실제 부동산에 문의했을 때도 무슨 말인지 이해하기가 어렵습니다. 

 

결국, 부동산에서 추천하는 매물에 묻지마 투자를 할 확률이 높아질 수도 있습니다. 개인적으로 재개발, 재건축 투자에 가장 기본적인 용어부터 안다면 투자의 반은 성공이라고 생각합니다. 

 

 

재건축, 재개발 차이점

구 분	재건축	재개발
근거법령	도시 및 주거환경 정비법
정비기반시설	양호함	열악함
안전진단 실시여부	실시	미실시
조합원 조건	건축물, 부속토지 동시 소유자	토지 또는 건축물 소유자
주거 이전비 및 영업보상비	미지급	지급

 

* 자세한 재건축과 재개발 차이점에 대해서는 이전 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 

 

2021.07.09 - 재건축, 재개발 차이 / 단독주택, 빌라 투자 비교

재건축, 재개발 차이 / 단독주택, 빌라 투자 비교

 

 

용어 개념 이해하기

 

비례율

 

재개발, 재건축의 사업성을 나타내는 지표이며, 조합원 입장에서 비례율이 100%보다 클수록 사업성이 좋고 낮을수록 사업성이 낮다고 보는 것이 일반적입니다.

 

비례율을 구하는 방법은 일반분양 수입과 조합원 분양 수입을 합한 “종후자산평가액”에서 “총사업비”를 빼고, 이것을 다시 조합원들이 보유하고 있던 자산들의 평가액 총합인 “종전자산 평가액”으로 나누면 됩니다.

 

비례율 = (종후자산평가액 – 총사업비) / 종전자산평가액 × 100

 

종전자산평가액

 

종전자산은 정비 사업 이전의 자산, 즉 기존에 있었던 주택의 가치를 나타내며, 현재 소유한 토지 및 건축물들의 감정평가를 모두 합한 금액입니다.

 

 

종후자산평가액

 

종후자산은 정비 사업 후의 자산, 즉 새로 지어질 아파트의 가치를 나타내며, 조합원 분양으로 얻은 수입과 일반분양으로 얻은 수입을 모두 합한 금액입니다.

 

 

권리가액

 

조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치로서 조합원의 개발 전 주택과 대지의 감정가에 비례율을 곱한 금액을 권리가액이라고 합니다.

 

최종적으로 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 분담금을 납부하면 신축된 아파트에 입주를 하게 됩니다.

 

권리가액 = 감정평가액 × 비례율

 

공시지가

 

토지에 대해 국토교통부 장관이 적정 가격을 조사·평가하여 공시하는 단위면적(㎡) 당 땅의 가격이며, 기준일자는 매년 1월 1일이 됩니다. 표준지 공시지가는 ‘부동산 공시가격 알리미’ 사이트에서, 각 토지별 특성을 반영한 ‘개별공시지가’는 자자체 홈페이지에서 열람이 가능합니다.

 

 

입주권 2개 받는법

 

원플러스원 분양

 

재개발 사업장에서 한 명의 조합원이 두 개의 입주권을 받는 것을 의미합니다.

 

통상적으로 한 명의 조합원은 하나의 입주권만 받을 수 있지만, 기존에 보유한 주택의 주거전용면적이 커서 일정요건을 충족하거나 감정평가액이 일정 수준을 넘어설 경우  전용면적 60㎡이하의 소형 주택을 추가로 받을 수 있습니다.

 

1+1 조건 사항

 

① 종전자산의 감정평가액이 1+1로 분양받는 아파트의 가격을 합산한 금액보다 크거나,

 

② 주거전용면적이 1+1로 분양받는 아파트를 합산한 전용면적보다 커야 합니다.

 

1+1 주의점

 

① 본인이 신청한 추가 주택의 평형을 다른 사람도 신청해서 경합을 붙게 되면, 1+1 신청자보다 1주택 신청자에게 우선권을 부여합니다. 이 경우 1+1 분양은 불가능하고, 입주권 한 개만 받을 수 있습니다. 

 

② 1+1 분양을 통해 추가로 공급받은 전용면적 60㎡이하의 주택은 이전고시(*입주 아닙니다.) 후 3년 동안 전매제한이 됩니다. 입주 후 3년이 지나도 이전고시가 늦어진다면 집을 팔 수가 없습니다. 

 

③ 1+1 분양으로 추가로 받은 아파트 외 아파트는 3년 전매제한을 적용받지 않습니다. 하지만, 이전고시가 되지 않은 상태에서는 소유권 보존등기가 이뤄지지 않았기 때문에 소유권도 분리되지 않습니다.

 

따라서 이전고시 이전에 매매를 하려면 분리해서 매매할 수 없고, 두 개를 함께 매매해야 하는 단점이 있습니다. 

 

④ 1+1 분양의 경우, 건물 등기가 완료된 경우 2 주택자가 되기 때문에 양도소득세에 불리할 수 있습니다. 

 

 

임장

 

임장 전 시세조사를 위한 밸류맵 사이트 활용

임장은 "현장에 임한다"는 뜻으로 부동산을 사기 위해 직접 해당 지역에 가서 탐방하는 것을 이야기합니다. 관심 있는 지역의 주변 시세나 인프라, 교통, 편의시설, 학군, 지역 분위기 등 필요한 정보를 직접 가서 알아보는 행위들을 포함합니다. 

 

 

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