생활형 숙박시설이란 - 규제, 장점, 단점 정리

생활형 숙박시설이란 - 규제, 장점, 단점 정리

안녕하세요. 만땅애비입니다. 

요즘 주택에 대한 부동산 규제가 심해지면서 생활숙박시설로 분양을 하고 있는 곳이 많아지고 있는데요, 바뀌고 있는 추세에 맞게 생활숙박시설에 투자를 해도 괜찮을지 판단하기 위해서는 생활숙박시설이란 무엇인지? 장단점을 어떻게 되는지 아는 것이 필요한때인 것 같습니다. 최근 청약을 신청했던 마곡 롯데캐슬 르웨스트도 엄청 핫했죠. 조금 늦었지만, 지금이라도 수익형 부동산에 관심을 가져야 할 때인 것 같습니다. 

 

생활형 숙박시설이란

 

생활숙박시설이란?

생활숙박시설은 2012년도에 처음 도입되어 연 370동 수준으로 건축되고 있으며, 자고 머무는 등의 서비스를 제공하는 숙박시설입니다. 즉, 호텔과 주거용 오피스텔을 합쳐놓은 서비스드 레지던스(Serviced Residence)라고 생각하시면 편할 것 같고, 취사나 세탁시설 등의 주거 기능을 갖고 있으면서도 호텔처럼 조식, 청소 등의 서비스를 받을 수 있는 장점이 있습니다. 그리고 생활 숙박시설은 주택이 아니기 때문에 주택법이 아닌 건축법 및 공중위생관리법을 적용받습니다.

 

 

건축법에 따른 용도별 건축물의 종류 중 숙박시설은 일반숙박시설, 생활숙박시설, 관광숙박시설, 다중생활시설, 그 밖에 시설과 비슷한 것으로 규정되어 있습니다. 그리고 공중위생관리법에 따른 숙박업은 일반 숙박업과 생활 숙박업으로 나뉘게 되고, 일반 숙박업은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설 제외) 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업이고, 생활 숙박업은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설 포함) 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업을 의미합니다.

 

<아파트, 생활형 숙박시설 등 비교표>

구분	아파트	주상복합	도시형생활주택	오피스텔	호텔	생활형숙박시설
용도	아파트	아파트	공동주택 (300세대 미만)	업무, 주거	숙박시설	생활숙박시설
관련규정	주택법	주택법, 건축법	주택법	건축법	건축법, 공중위생관리법	건축법, 공중위생관리법
주택수 포함여부	o	o	o	x (주거용 o)	x	x (주거용 o)
전입 신고	o	o	o	o	x	o
취득세	차등적용 (1~12%)	차등적용 (1~12%)	차등적용 (1~12%)	4.6% (주거용 차등)	4.6%	4.6% (주거용 차등)
개별 등기	o	o	o	o	x	o
분양권 전매	규제	규제	규제	규제지역 100실 이상 o	x	x
운영 방식	-	-	-	-	위탁/직영	위탁/개인

 

생활숙박시설 장점

생활형 숙박시설 장점, 단점

(1) 주택이 아니기 때문에 거주지역 및 청약통장 가입 여부와 무관하게 청약신청이 가능합니다. 

(2) 전매제한이 없어 분양권을 자유롭게 매매할 수 있습니다.

(3) 주택 수에 포함되지 않기 때문에 각종 세금 부담이 상대적으로 적습니다. 1가구 2주택 양도소득세 중과  및 종합부동산세 포함 대상이 아닙니다. 다만, 전입신고가 이루어지면 주택으로 간주됩니다. 

(4) 상업지역에 건축이 되기 때문에 용적률, 건폐율 등 건축물에 대한 규제가 완화되어 있습니다.

 

생활숙박시설 단점

생활형 숙박시설이란(출처 : 국토교통부 보도자료)

생활숙박시설이 용도 변경 없이 주거용으로 사용되는 사례가 많아 건축법에 따른 생활숙박시설에 대한 건축기준이 입법예고가 되었습니다. 관련 내용을 보면 ① 공중위생관리법에서 규정하는 생활숙박업 설비기준에 적합할 것 ② 프런트 데스크, 로비를 설치할 것 ③ 린넨실(침구, 시트, 수건 등 천 종류를 수납하는 방)을 30 객실당 1개소 이상 설치할 것 ④ 객실의 출입 제어, 보안 등을 확인할 수 있는 객실관리시스템을 도입하여 설계도서에 포함할 것 이란 내용입니다. 쉽게 말해서 주택으로 사용하고 용도에 맞게 사용하는 내용입니다. 

 

 

(1) 주택이 아니기 때문에 주택담보대출 및 전세자금 대출이 불가하여 사업자 대출을 받아야 합니다. 

(2) 건축법에 의한 숙박시설이기 때문에 오피스텔과 같이 4.6%의 취득세를 납부해야 합니다. 

(3) 전입신고가 이루어지면 주택으로 간주되기 때문에 양도소득세 중과, 종합부동산세 등을 납부하게 됩니다.

(4) 주택법에 의한 법정 주차대수 기준을 적용하는 것이 아니라 숙박시설에 대한 주차대수 기준을 적용하기 때문에 일반적인 공동주택 주차대수에 비해 주차대수가 작습니다. 

 

< 숙박업 미신고자에 대한 제재>

생활형 숙박시설 제재

* 주차장 설치 기준

<주택건설기준 등에 관한 규칙>

공동주택 주차장 설치 기준 

주택법(주택건설기준 등에 관한 규칙)에 따라 주택단지에 대한 주차대수 기준은 주택의 전용면적 합계를 기준으로 면적당 대수의 비율로 산정한 주차대수 이상의 주차장을 설치하는 반면, 숙박시설은 주차대수 기준에 완화된 지자체별 조례에 따라 주차대수 기준을 적용하기 때문에 주차 가능대수가 작은 단점이 있습니다. 

 

- 공동주택 : 75제곱미터 당 1대

- 숙박시설 : 134제곱미터 당 1대

 

* 주차대수 산정방법은 전용면적이냐, 시설면전이냐에 따라 차이가 있습니다. 

 

<부산시 조례 : 부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준>

생활숙박시설 주차장 설치기준

 

결론(내 생각)

2017년 8월 2일 부동산 규제가 첫 시행된 이후로 현재까지 수도 없이 많이 나왔는데요. 그 대체 투자방안으로 생활숙박시설이 떠오르고 있는 것 같습니다. 사업시행자 입장에서는 상업지구에 건축을 할 수 있어서 세대수를 주거지역 대비 많이 지어서 사업성을 좋게 할 수 있는 장점 때문에 최근 들어 생활숙박시설을 많이 짓는 것인지, 아니면 그런 이점이 일반투자자들에게도 장점이 될지에 대해서는 관련 전문가와의 상담 등을 통해 고민해볼 필요가 있는 것 같습니다.

 

분명한 건 주택에 비해 숙박업 신고라던지, 대출 문제, 주차대수 등 단점이 있는 것도 기정사실인 것 같습니다. 전매제한이 없고 호텔서비스를 받을 수 있는 주거지라고 생각하면 생활환경이 편리해지는 장점도 있기 때문에 여러 가지의 관점에서 검토해보고 투자방향을 결정하는 것이 바람직할 것입니다. 적어도 묻지 마 투자는 하지 말아야겠죠. 

 

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