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부동산 투자/재개발, 재건축

건폐율, 용적률 정리 / 용도지역별 건폐율, 용적률?

by 만땅애비 2021. 11. 20.

건폐율, 용적률 정리 / 용도지역별 건폐율, 용적률?

안녕하세요. 만땅애비입니다. 

재개발, 아파트 투자를 하거나 건물을 짓기 위해서는 건폐율과 용적률의 개념에 대해서 알아야 할 텐데요, 건폐율과 용적률은 건물의 크기와 높이 등을 결정짓는 중요한 요소로서 알아두면 좋을 것 같습니다. 그리고 본인이 투자할 재개발 지역의 물건이 어떤 용도지역 일지에 따라 감정평가 금액이 달라지기 때문에 향후 조합원 분담금 납부에 더 유리할 수 있기 때문에 재개발 투자를 위해서 필요한 부분이라고 생각됩니다. 우리가 일상적으로 흔히 듣는 건폐율과 용적률은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'이나 지차체 '도시계획 조례'에서 규정하고 있으며, 관련 내용을 준수해야 하므로 기본적인 개념을 익혀둘 필요가 있습니다. 

 

 

건폐율이란?

건폐율

건폐율이란 대지면적에 대한 건축 바닥면적의 비율을 의미합니다. 2차원적인 평면상의 비율을 의미하며, 도시의 평면적 밀도를 관리하기 위해 규정하고 있으며, 건폐율을 구하는 방법은 건축 바닥면적을 대지면적으로 나눈 후 100을 곱해 비율을 구할 수 있습니다. 예를 들어 100㎡인 대지면적에 25㎡에 건축을 한다면 건폐율이 25%가 됩니다. 

 

 

건폐율 = 건축면적 / 대지면적 x 100

최대 건축면적 = 대지면적 x 최대 허용 건폐율

 

건폐율

 

용적률이란?

용적률

용적률이란 대지면적에 대한 건축 연면적의 비율을 의미하고 구하는 방법은 지상층 연면적에서 대지면적을 나눠 100을 곱한 비율입니다. 국토계획법에서 용적률 최대한도를 규정하고 있는 이유는 토지의 적정 이용 밀도를 규정하기 위함이고, 용적률 산정 시에 연면적은 지하층이나 상시적으로 거주할 수 없는 공간은 제외합니다. 구체적으로는 용적률을 구할 때 제외하는 것은 지하층, 지상층의 주차장, 피난안전구역, 대피공간 등이 있습니다. 쉬운 예로 제외되는 면적을 생각하지 않고 단순하게 계산해본다면 100제곱미터의 대지에 연면적이 50제곱미터인 건물을 3개 층으로 짓는다면 용적률이 150%가 됩니다. 건폐율과 용적률을 알고 있다면 대략적인 층수를 생각해볼 수 있습니다. 

 

용적률

 

용적률 = 지상층 연면적 / 대지면적 x 100

 

<용적률 계산을 위한 연면적 산출 시 제외되는 면적>

출처 : 네이버

 

건폐율, 용적률 확인방법

건폐율, 용적률(네이버지도, 다음지도)

건폐율이나 용적률을 확인하는 제일 간단한 방법은 네이버 지도나 카카오 맵을 이용 해서 본인이 알고자 하는 지역을 검색하는 방법이 있습니다. 네이버 지도에서는 우측 상단 지적 편집도를 클릭하면 되고, 카카오 맵에서도 마찬가지도 우측 상단에 버튼을 클릭하여 지적 편집도를 보시면 용도지역을 쉽게 확인할 수 있습니다.

 

 

그리고 좀 더 구체적인 내용을 알고 싶을 때는 토지 이음이라는 사이트에 들어가서 토지이용계획 열람 메뉴를 클릭하여 해당 지번을 검색 후 확인이 가능합니다.

 

건폐율, 용적률 확인방법

네이버, 다음 지도에서 지역검색 > 지적 편집도 클릭 > 용도구역 확인

 

토지 이음(토지이용계획 열람) * 그림 클릭 시 토지 이음 링크 이동

 

 

용도지역별 건폐율, 용적률 기준(국토계획법, 조례)

용도지역별 용적률과 건폐율은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 및 지자체의 도시계획 조례에서 규정하고 있기 때문에 용도지역에 맞게 관련 규정에 근거해서 건축을 해야 합니다. 그리고 재건축 투자를 위해서도 필요한 부분인데요, 투자하려고 하는 물건이 건폐율과 용적률에 기준 한도에 가깝게 있다면 사업성을 판단하는 지표 중에 하나인 일반분양 세대수를 많이 짓기 힘들기 때문에 사업성이 좋지 않을 것이라고 가늠해볼 수 있습니다. 따라서 해당 건물의 현재의 건폐율, 용적률이 낮고 대지지분이 넓은 아파트를 투자하는 것이 더 좋은 투자가 될 확률이 커지게 됩니다. 

 

건폐율

1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이하

2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이하

3. 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하

4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하

5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하

6. 준주거지역 : 70퍼센트 이하

7. 중심상업지역 : 90퍼센트 이하

8. 일반상업지역 : 80퍼센트 이하

9. 근린상업지역 : 70퍼센트 이하

10. 유통상업지역 : 80퍼센트 이하

11. 전용공업지역 : 70퍼센트 이하

12. 일반공업지역 : 70퍼센트 이하

13. 준공업지역 : 70퍼센트 이하

14. 보전녹지지역 : 20퍼센트 이하

15. 생산녹지지역 : 20퍼센트 이하

16. 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하

17. 보전관리지역 : 20퍼센트 이하

18. 생산관리지역 : 20퍼센트 이하

19. 계획관리지역 : 40퍼센트 이하

20. 농림지역 : 20퍼센트 이하

21. 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하

 

용적률

1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 150퍼센트 이하

3. 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하

4. 제2종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 250퍼센트 이하

5. 제3종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 300퍼센트 이하

6. 준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하

7. 중심상업지역 : 200퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하

8. 일반상업지역 : 200퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하

9. 근린상업지역 : 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하

10. 유통상업지역 : 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하

11. 전용공업지역 : 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하

12. 일반공업지역 : 150퍼센트 이상 350퍼센트 이하

13. 준공업지역 : 150퍼센트 이상 400퍼센트 이하

14. 보전녹지지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

15. 생산녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

16. 자연녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

17. 보전관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

18. 생산관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

19. 계획관리지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

20. 농림지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

21. 자연환경보전지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

 

국토계획법 VS 부산시 도시계획 조례 비교

용도지역 용적률 건폐율
국토계획법 부산시 국토계획법 부산시
제1종전용주거지역 100% 100% 50% 50%
제2종전용주거지역 150% 120% 50% 40%
제1종일반주거지역 200% 180% 60% 60%
제1종일반주거지역 250% 220% 60% 60%
제2종일반주거지역 300% 300% 50% 50%
준주거지역 500% 400% 70% 60%
중심상업지역 1500% 1300% 90% 80%
일반상업지역 1300% 1000% 80% 60%
근린상업지역 900% 700% 70% 60%
유통상업지역 1100% 800% 80% 60%
전용공업지역 300% 300% 70% 70%
일반공업지역 350% 350% 70% 70%
준공업지역 400% 400% 70% 70%
보전녹지지역 80% 60% 20% 20%
생산녹지지역 100% 80% 20% 20%
자연녹지지역 100% 80% 20% 20%

 


 

 

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