재건축, 재개발 절차 간단 정리 - 매수, 매도 타미밍은?

 재건축, 재개발 절차 간단 정리 - 매수, 매도 타이밍은?

 

부동산 투자를 위해서는 재개발, 재건축에 대한 사업 진행 과정을 알아두는 것이 중요합니다. 어떤 단계에서 들어가고 나올지 결정하기 위해 필요하기 때문에 반드시 알아야 내용으로 생각됩니다.

 

정비 사업은 "도시 및 주거환경정비법"에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고, 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 것으로 대상 지역의 기반시설의 열악한 정도, 용도지역, 시행 목적 등에 따라 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업으로 구분됩니다.

 

 

재건축, 재개발 차이 / 단독주택, 빌라 투자 비교

 

 

 정비사업 진행 과정

정비사업 추진 절차(출처 : 국토교통부)

 

1. 정비 기본계획 수립

 

지자체에서 “도시 및 주거환경정비법”에 따라 해당 지역에 대한 정비 기본계획을 수립합니다. 정비 기본계획은 말 그대로 정말 기본이 되는 계획이고, 도시정비에 대한 기본방향과 정비예정구역 등을 확인할 수 있습니다.

 

* 재건축의 경우에는 정비기본계획이 수립된 후 아파트에 대한 안전진단을 실시하게 됩니다.

 

해운대구 우동 정비기본계획(출처 : 부산광역시)

 

2. 정비구역 지정 및 추진위원회 설립

 

(예시) 부산 남구, 진구 정비예정구역 현황

 

토지 등 소유자가 정비구역으로 지정 요청을 하면 지자체에서 승인을 하고, 토지 등 소유가가 조합이 되기 이전에 과반수 동의를 얻어 추진위원회가 만들어집니다. 추진위원회 또한 지자체의 승인이 있어야 하며, 소요기간은 보통 2~3년 정도 소요됩니다.

 

<사전 타당성 검토 절차>

출처 : 부산시 2030 정비기본계획

 

* 부산시의 경우, 정비구역 지정 이전에 "사전타당성 검토" 제도가 있습니다. 사전타당성 검토 신청은 정비구역 지정 신청지역의 토지 등 소유자가 동의율 60% 이상 확보돼야 하고, 지자체는 대상지에 대해서 주거정비지수 점수를 계산하여 적합성 여부를 판단해서 알려주게 됩니다.

 

** 이 시기에 조합원수를 늘이기 위한 지분(토지) 쪼깨기가 많이 나오며, 부산시의 경우 권리산정 기준일까지만 지분 쪼깨기가 허용됩니다. 이때의 권리산정 기준일은 구청에서 부산시로 사전타당성 검토를 신청하고, 다시 부산시에서 구청으로 심의 결과를 회신하는 날이 됩니다.

 

 

3. 조합설립

 

조합설립은 추진위원회가 다시 정식 조합으로 되기 위해 동의서를 받게 되고, 동의 요건은 재개발의 경우 토지 등 소유자의 75% 이상, 전체 대지 토지면적 50% 이상이어야 하며, 재건축의 경우 전체 구분소유자의 75% 이상, 동별 과반수 동의가 필요합니다. 조합 설립 요건이 충족되고 나면 조합설립인가가 됩니다. 조합은 하나의 법인으로 구성됩니다. 

 

 

4. 시공사 선정

 

조합은 조합에게 유리한 시공사 선정을 합니다. 다만, 서울시에서는 사업시행인가 이후 시공사 선정을 하게 되고, 그 이유는 조합에서 발생 가능한 문제를 사전에 막기 위해 공공지원제도를 운영하기 때문입니다.

 

* 공공지원제도 : 정비사업의 행정적, 재정적 지원을 지자체가 담당하는 것

 

출처 : 서울시 클린업 시스템

 

 

5. 사업시행인가 및 감정평가

 

사업시행인가는 조합이 계획하고 있는 건축, 교통 등에 대한 정비사업 내용을 지자체에서 검토하고 인가하는 행정절차입니다. 이 과정에서 세대수, 평형 등 건축계획에 대한 내용을 세워지게 됩니다.

 

사업시행 인가가 이루어지고 나면 현재의 주택에 대해 감정평가(종전자산평가)를 진행하게 됩니다.

 

* 사업시행 인가 전 교통영향평가, 건축심의, 경관심의 등을 진행합니다. 최근 부산시에서는 절차간소화를 위해 통합심의를 한다는 언론보도가 많이 나오고 있기 때문에 재개발 진행절차가 더 빨리질 것 같습니다. 

 

 

6. 조합원 분양

 

조합원 분양신청을 한 사람은 조합원이 되고, 분양신청을 하지 않은 사람은 현금청산자가 됩니다. 이때 조합원 분양세대수가 결정되며, 총세대수에서 조합원 분양수와 임대아파트 세대수를 제외하고 나면 일반분양 세대가가 나오게 됩니다.

 

 

7. 관리처분계획 인가

 

종전 조합원의 자산을 어떻게 관리하고, 새롭게 신축되는 자산은 어떻게 처분할 것인가에 대한 계획을 수립하는데, 이것이 관리처분계획입니다.

 

이 단계가 되면 사업성을 나타내는 지표인 비례율과 분담금 추정이 가능하고, 비례율이 100%를 크게 넘는다면 사업성이 좋다고 볼 수 있습니다.

 

그리고 조합 총회 책자 같은 것을 통해 미분양대책비 등 예비비가 얼마정도 있는 것도 확인하는 것이 좋습니다. 예비비가 많아야 추후 조합원 분담금을 줄일 수 있기 때문입니다.

 

 

8. 이주 및 철거

 

6개월에서 1년 정도 이주를 하고, 조합에서 조합원에게 이주비를 지급하기도 합니다. 이주비를 통해 세입자에게 보증금을 지급할 수도 있고 투자자에게는 투자금을 줄일 수 있는 단비같은 존재가 됩니다.

 

 

9. 일반분양

 

이주 및 철거가 완료되면 착공 신고 후 일반분양을 합니다. 일반분양의 성공 여부에 따라 해당 정비사업의 사업성이 판가름됩니다. 일반분양가가 높다면 조합원의 분담금이 줄어들기 때문에 그만큼 수익이 발생하기도 합니다.

 

일반분양 시에 고려할 사항은 비례율, 조합원 대비 일반분양 세대수, 부동산 시장 상황 등이 있습니다.

 

 

 투자 매수, 매도 타이밍은? 

재개발, 재건축 사례

 

정비사업 기간은 보통 10년에서 길어지면 30년까지도 걸리기도 합니다. 사업 초기단계일수록 매입 가격은 낮을 수 있지만, 사업 무산에 대한 리스크가 있습니다.

 

반대로 사업 후반부로 갈수록 리스크는 낮지만, 투자금이 많이 발생하기도 합니다. 재개발 재건축의 사업 절차를 충분히 공부한 이유에 어느 단계에 진입해서 어느 단계에 팔 것인가를 계획하고 시행해야 할 필요가 있습니다.

 

보통 투자자들이 관심이 높은 시기는 관리처분 인가 단계이지만, 그 단계 이전에 투자대상에 대한 사업성을 확인하고, 사업진행에 대한 리스크가 낮다고 판단된다면 좀 더 높은 수익을 달성할 수 있습니다. 

 

예를 들어 조합 설립 이후 투자를 하고, 사업시행 인가 또는 관리처분 인가 등 사업이 많이 진행되었을 때 매도하는 방법입니다. 

 

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