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주식투자/국내주식

리츠(부동산) 투자 방법 - 소액으로 건물주 되는 방법(리츠 관련주)

by 만땅애비 2021. 7. 3.

 리츠(부동산) 투자 방법 - 소액으로 건물주 되는 방법(리츠 관련주)

 

최근 배당주 관련 종목을 알아보면서 리츠에 대해 관심을 가지게 되었고, 실제 리츠가 무엇인지? 어떻게 투자를 해야 되는 것인지를 알아보면서 알게 된 내용을 바탕으로 포스팅하게 되었습니다. 

 

 

리츠란?

 

리츠(Real Estate Investment Trusts, REITs)

 

부동산 투자회사법에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자, 운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 투자회사

 

출처 : 리츠정보시스템

 

 

 리츠 투자의 장·단점? 

 

장점

 

(1) 소액으로 부동산 간접투자가 가능합니다.

 

주식과 같이 상장된 리츠 관련 종목을 투자할 수 있어 부동산 투자를 소액으로 할 수 있습니다.

 

 

(2) 높은 배당 수익을 받을 수 있습니다.

 

관련법상 리츠는 매년 주주들에게  배당가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하고, 그 수익 또한 부동산의 임대료에서 발생하기 때문에 예금이나 채권보다는 높은 수익을 받을 수 있습니다.

 

 

(3) 쉽게 현금화가 가능합니다.

 

주식 형태이기 때문에 주식 매매를 통하여 쉽게 현금화가 가능합니다.

 

 

(4) 자산운용 전문인력이 관리합니다.

 

부동산 전문가에 의해 운영됩니다. 

 

 

단점

 

(1) 기대 이하의 수익 

 

부동산 투자되기 때문에 안전하고 예금이나 채권보다는 수익률이 높지만, 기대보다 낮은 수익률을 얻을 수 있습니다. 

 

 

(2) 배당 축소

 

부동산은 경기에 민감하기 때문에 공실이 발생한다면 임대수익 저하에 따른 배당이 축소될 수도 있습니다. 

 

(3) 부동산 가치의 하락 

 

각종 부동산 정책에 따른 부동산의 기초 가치가 떨어질 수도 있습니다. 

 

 

 리츠 투자 방법은?

 

주식시장에 상장된 리츠의 주식을 사거나 새로 만드는 리츠가 공모를 실시할 때 참여하는 방법이 있습니다.

 

< 국내 상장 리츠 관련주 현황 >

출처 : 리스정보시스템

 

 

리츠 투자 시 유의사항?

 

리츠는 배당을 목표를 투자를 할텐데요, 배당주 투자 시에는 배당 성향이라는 것을 확인해야 합니다. 

 

배당성향(Payout Ratio)이란 기업이 일정기간 영업활동을 통해 벌어들인 순이익 중 주주들에게 현금으로 지급되는 배당금 총액을 나타내는 비율입니다. 

 

배당성향(%) = 배당금총액/당기순이익 = 주당배당금/주당순이익 

 

예를 들어 기업이 100억의 당기순이익을 낸 경우 20억을 주주들에게 배당금으로 지급했다면 배당 성향은 20%가 됩니다. 현재 배당 성향이 100%가 넘는다면 벌어들이는 돈보다 더 많은 금액을 배당으로 지급하고 있다는 말이 됩니다. 

 

즉, 배당 성향이 높으면 삭감될 확률이 높고, 낮으면 기업이 성장한다는 가정하에 배당금이 늘어날 가능성이 있다고 평가할 수 있지만, 배당 이익을 적을 수 있습니다. 그래서 배당 성향이 높다고 좋은 것도 아니고 낮다고 나쁜 것이라고 볼 수 없습니다. 

 

 

리츠 업종 배당 성향?

 

리츠 업종의 경우 배당 성향이 100% 넘는 것이 보통입니다. 일반적인 배당성향으로만 리츠 종목을 찾는다면 100% 이상이기 때문에 투자 대상에서 제외하곤 합니다.

 

하지만, 리츠는 부동산 자산을 취득하여 임대소득을 배당으로 나눠준다는 특성 때문에 당기순이익이 아닌 실질적 현금흐름을 고려하는 'FFO'와 'AFFO'라는 지표로 평가를 해야 합니다. 

 

FFO(Funds From Operarions) = 당기순이익 + 감가상각비 - 자산 매각 차익(이익 차감 -, 손실 가산)

 

리츠는 부동산 자산을 편입하면서 회계적으로 감가상각비라는 비용이 발생합니다. 감각상각비는 실제 현금이 지출되는 비용이 아니고 회계적 계산상 비용으로 처리되어 감가상각비에 해당하는 만큼 기업의 이익이 감소합니다.

 

즉, 10억 짜리 건물을 10년으로 임대해주는데 감가상각비를 반영한다면 10년 이후에 건물의 가치가 0으로 되는데, 그런 일은 현실적으로 일어나지 않죠.

 

그래서, FFO는 실제 현금 지출이 없는 비용인 감가상각비를 당기순이익에 더해주고, 보유하고 있던 자산의 매각으로 인한 일회성 차익을 가감해줌으로써 보다 정확한 현금을 알 수 있습니다. 

 

임대 소득의 90% 이상을 배당으로 지급해야하는 리츠 특성상 배당금의 재원이 되는 현금흐름이 안정적인지에 대한 파악이 중요한데, FFO는 이런 궁금증을 해결해주는 중요한 지표입니다.

 

AFFO(Adjusted Funds From Operartions) = FFO + 임대료 인상 - 자본적 지출 - 유지 보수 비용

 

AFFO는 FFO에서 임대료 인상분, 자본적 지출, 유지 보수 비용을 추가로 고려해서 보수적으로 기업의 현금흐름을 나타내는 지표입니다. 

 

 

결론

 

결론적으로 리츠 업종에 투자하기 위해 배당성향을 확인할 때는 일반적으로 배당금 총액에서 당기순이익을 나누어 배당성향을 구하는 것이 아니라, FFO나 AFFO 지표로 배당 성향을 계산해야 배당금 규모의 적정여부를 판단해야 합니다. 

 

올해 3분기에는 2조원 규모의 SK리츠도 상장된다고 하니 더욱 기대가 될 것 같습니다. 

 


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